絶対反対されそうだけど…宅建業者として独立できないかなぁ…
問 横浜市内の宅地建物取引業者（以下、「宅建業者」という。）Aで専任の宅地建物取引士（以下、「宅建士」という。）として10年間勤務したBは、交際期間が4年目を迎えた半同棲中の恋人Cがリビングに『ゼクシィ』を積み上げているのを見て、言語化困難なプレッシャーを受けている。他方、B自身にも将来は宅建業者として独立したいという気持ちがあったため、独立するとしたらどんな手続が必要になるのか、話だけでも聞いてみようと思い、Cに内緒で横浜元町のS行政書士事務所の無料相談枠を予約した。
以下のBとSの秘書Hのやりとりにおいて、Hが宅建業免許申請の実務を正しく理解しているものを組み合わせたものとして正しいものはどれか。
H：B様、本日はお越しいただきありがとうございます。横浜のA社で10年も！まさに地元の大ベテランですね！ 独立して「ひとり社長」として歩み出すとのこと、全力でサポートさせていただきます。
B：いやぁ、営業には自信があるんですが、いざ免許の手続となると、何から手をつければいいのか……。特に事務所の要件が厳しいと聞いて不安なんですが…。
H：そうですよね。それでは、まずは事務所について整理しましょう。宅建業免許申請では、事務所の平面図と写真を提出して事務所要件を充足していることを示す必要があります。事務所をどこにされるか、もうお決まりですか？
B：近所のコワーキングスペースを借りようと思ってます。ダメですか？
H：事務所要件として、（ア ①独立性と②継続性が求められるんです。①独立性とは、遮蔽性のある壁や扉で仕切られている事務所エリアに、よそが管理するエリアを通ることなくたどり着けることが必要です。イ ①独立性が求められるんです。①独立性とは、遮蔽性のある壁や扉で仕切られている事務所エリアに、よそが管理するエリアを通ることなくたどり着けることが必要です。）コワーキングスペースだと、遮蔽性のある壁で仕切られた事務所エリアがないですよね？
B：あぁ、そっか。…それなら、半個室プランはどうですか？
H：半個室エリアの具体的状況によるかと思います。（ウ 床に固定された180cm以上の高さのパーテーションで仕切られているなら可能性はあるかと思いますが、エ 180cm以上の高さのパーテーションで仕切られているなら床に置いてあるだけでも可能性はあるかと思いますが、）半個室プランって、契約エリアの入口部分に壁がないこともありますよね。コワーキングスペースとつながっちゃっていると、独立した事務所エリアとは認められないと思います。
B：う～ん…じゃぁ、賃料は高くなるけど、完全個室プランならどうですか？これなら三方を壁で仕切られていて、入口も扉で仕切られているから、独立の事務所エリアといえませんか？
H：その点については、ご訪問のご予約をいただいた後にお調べしましたが、当該スペース自体が社会通念上宅建業の事務所として認識され得る程度の設備が必要になるんです。完全個室プランだと、確かに物理的に独立した空間ではありますが、これをみたすのが難しいかと思います。たとえば、弊事務所が以前入居していたシェアオフィスは、完全個室エリアにたどり着くまでにコワーキングスペースを通過しなければならず、しかも、入口がカードキーで施錠されていたため、シェアオフィス会員以外は立ち入れない構造になっています。そうすると、たとえ事務所エリアに業者票や報酬額表を掲示しても、お客様からは見えませんよね。つまり、執務場所ではあっても、応接場所とは認められないのではないかと考えています。重説等のお客様対応は会議室で行うとしても、出発地点から難しい申請になるのではないでしょうか。
B：う～ん……となると、やっぱりどこか事務所用物件を借りる必要があるということか……。自宅兼事務所なんてどうですか？
H：自宅兼事務所の場合、（オ 物理的に遮蔽されたエリアであっても、キッチンは居住用エリアなので、キッチン等居住用エリアが混在しない事務所専用空間を確保する必要があります。カ 事務所エリアが物理的に遮断されていれば、当該空間に居住用エリアが混在していても免許申請上は問題ありません。）しかも、外部から居住用空間を通過することなく事務所エリアに到達可能である必要があります。現在のご自宅だと、いかがですか？
B：うん、アウトだね！ 私のワゴン車もダメ？ 大きめの車だから、仕事に必要なものはぜんぶ積めるだろうし、いつでもお客様のもとにひとっ飛びできるけど？
H：（キ 確かに、機動力は魅力ですが、ワゴン車だと自動車登録はできても建物登記ができないため、②継続性要件を充足できません。ク 素晴らしいアイデアですね！ ワゴン車も自動車登録ができますから、②継続性要件を充足できます。）マンスリーオフィスも、たとえ契約の更新によって利用し続けられるとしても、この②継続性要件ではねられちゃうみたいです。
B：そっか……。それなら、事務所用物件を借りるしかなさそうだね。関内にBASEGATE横浜関内がオープンしたから、今度、人の流れを見に行ってみようかな。
H：それがよろしいかと思います！ 事務所のご契約の前にご連絡いただければ、弊事務所が事務所要件を確認させていただきます。事務所が決まったら、そこに配置する代表者又は政令使用人ですとか、宅建業従事者5人に1人以上の専任宅建士等についてもご相談いただけますと幸いです。特に、（ケ 代表者の常勤性とか専任宅建士の常勤性及び専従性については注意が必要な部分でもありますので。コ 代表者の常勤性とか専任宅建士の専従性については注意が必要な部分でもありますので。）
1 アとケ
2 イとケ
3 ウとカ
4 エとク
5 オとコ
本サイトのコンテンツは、岩田が自ら撮影した画像、著作権を有する画像(著作者人格権不行使特約付)、岩田が自ら執筆したテキストその他の独自コンテンツをもとに、Gemini会議による共創を行ったうえで、岩田の最終確認を経て制作･公開されています。
The content on this site is built on SI's original photos, copyrighted images, and his own writing. He uses Gemini as a creative partner to refine ideas, and he personally gives every piece a final check before hitting publish.
