１ 東京高判平成29年7月19日改題【宅建士法定講習】
問 外資系保険会社勤務のXは、居住を目的として、宅地建物取引業者（以下、「宅建業者」という。）Aとの間で、2013年12月6日、宅建業者Yの媒介により、東京都杉並区内にある戸建て中古住宅（以下、「本件物件」という。）を、売買代金1億700万円で購入する契約（以下、「本件契約」という。）を締結した。
本件契約に先立ち、Xが本件物件を内見したところ、地下駐車場と地下玄関との間に高さ約90cmの仕切りが設置されていることに気づいたため、XはYに対して、本件物件の浸水リスクの調査を依頼し、Yは役所に本件物件の浸水履歴を問い合わせている。XはAに対しても同様の確認を行っているが、Aからは前所有者Bからは2005年の大雨の際にも浸水はなかったと聞いているとの回答を得た。Aからの回答とY独自の調査結果を踏まえ、YはXに対して、2005年の集中豪雨の際も本件物件に浸水被害はなかった、地下駐車場の排水ポンプも正常に作動していることが確認された、地下駐車場の仕切りは2005年の記録的豪雨による防災意識の高まりを受け、前所有者が設置したものであると説明し、本件契約の締結に至ったものである。もっとも、Aが作成した物件状況告知書の浸水等の被害の有無の欄には、「知らない」と記載されている。
本件物件の引渡しから約半年後の2014年7月及び9月、集中豪雨によって本件物件の地下駐車場に雨水が流入し、Xが所有する自動車が損傷を受けた。これにより、Xは地下駐車場への止水板の追加設置や自動車の修理を余儀なくされた。その後、X自ら役所に対して本件不動産の浸水履歴の開示請求をしたところ、2005年9月に本件物件の地下駐車場において浸水事故が発生していたことが明らかとなった。Xは、Yの説明義務違反を理由として、Yに対して、止水板設置費用、止水板の維持管理が必要となったことに伴う本件物件の評価損、自動車修理費用及び慰謝料の支払いを求める損害賠償請求訴訟を提起した。
この事案に関する以下の記述のうち、民法、宅地建物取引業法及び裁判例に照らし、正しいものはどれか。
1 市町村が水防法に基づく水害ハザードマップを作成･提供している場合、宅建士は、重要事項説明において、当該マップを提示したうえで、おおむねの物件所在地を示さなければならない。その趣旨は、顧客をできる限り安心させることにあるから、当該マップ上でリスクが指摘されていないのであれば顧客とともに喜び、行政が直ちに回答できないようなリスクについては顧客に伝えないのが宅建士としての務めである。
2 市町村が水防法に基づく水害ハザードマップを作成･提供している場合、宅建士は、重要事項説明において、当該マップを提示したうえで、おおむねの物件所在地を示さなければならない。その趣旨は、およそ不動産の売買においては、取引対象不動産に係る過去の浸水履歴が宅建士による重要事項説明の対象となることを明確化することにあるから、Yは、Xから浸水への不安を伝えられたかどうかにかかわらず、常に過去の浸水履歴を調査したうえで正確に説明しなければならない。
3 市町村が水防法に基づく水害ハザードマップを作成･提供している場合において、顧客が取引対象不動産の浸水リスクを懸念して宅建業者に浸水履歴の調査を依頼したときは、宅建業者は、ハザードマップの説明に加えて、浸水履歴の調査結果も正確に説明しなければならない。しかし、本件物件の浸水履歴が個人情報に該当するとして、役所から照会に対する回答を拒否されたのであれば、不開示の結果をXに伝えればYに説明義務違反はない。
4 市町村が水防法に基づく水害ハザードマップを作成･提供している場合において、顧客が取引対象不動産の浸水リスクを懸念して宅建業者に浸水履歴の調査を依頼したときは、宅建業者は、ハザードマップの説明に加えて、浸水履歴の調査結果も正確に説明しなければならない。しかし、本件物件について前所有者の保有期間中に浸水事故があったかは前所有者の個人情報に該当することから、前所有者からの回答をそのままXに伝えればYに説明義務違反はない。
5 市町村が水防法に基づく水害ハザードマップを作成･提供している場合において、顧客が取引対象不動産の浸水リスクを懸念して宅建業者に浸水履歴の調査を依頼したときは、宅建業者は、ハザードマップの説明に加えて、浸水履歴の調査結果も正確に説明しなければならない。そして、Yは本件契約の締結に先立ち、保有個人情報開示請求によって本件物件に係る浸水履歴を調査したうえで、その内容をXに正確に説明してXの購入の意思決定の資料に供することもできたわけであるから、役所の回答拒否の事実や前所有者からの回答をそのままXに伝えたにすぎないYには説明義務違反が認められる。